Inmigración y vivienda en España: El precio de la escasez
El fuerte crecimiento de la inmigración está teniendo un impacto cada vez mayor sobre el mercado de la vivienda en España. Un nuevo estudio estima que el aumento de la población extranjera podría explicar hasta el 60% de la subida real del precio de compraventa registrada desde 2018 y alrededor del 41% del encarecimiento del alquiler.
Sin embargo, estos datos no significan que la inmigración sea, por sí sola, la responsable de la crisis de vivienda. La principal conclusión del análisis es diferente: España ha experimentado un fuerte crecimiento demográfico sin construir suficientes viviendas para absorber la nueva demanda.
El resultado es un mercado donde cada año existen más hogares compitiendo por una oferta residencial que crece con demasiada lentitud.
Un estudio sitúa la inmigración entre los principales factores de demanda
El informe “La vivienda y el precio de la escasez”, elaborado por el Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides, analiza la evolución del mercado residencial español durante los últimos años.
Según sus estimaciones, la inmigración explicaría aproximadamente el 60% del incremento real del precio de compraventa registrado entre 2018 y 2025 y el 41% de la subida real de los alquileres.
Los investigadores calculan que un aumento del 1% de la población estaría asociado, utilizando estimaciones más conservadoras y distintas variables de control, con aproximadamente un 1,8% de incremento del precio real de compraventa y un 1,7% del alquiler.
Los propios autores advierten, no obstante, de que el 60% debe interpretarse como un orden de magnitud derivado de un modelo estadístico y no como una medición exacta e indiscutible. Dependiendo de los supuestos utilizados, la cifra podría variar, aunque el estudio concluye que el crecimiento demográfico explica una parte sustancial del encarecimiento registrado durante estos años.
España ha ganado población mucho más rápido de lo que construye viviendas
Para entender esta relación es necesario observar cómo ha cambiado la población española.
España se encuentra inmersa en una segunda gran etapa de inmigración. El Banco de España señala que, después de una primera ola migratoria a comienzos del siglo XXI, los flujos volvieron a aumentar desde 2015 y se aceleraron especialmente después de la pandemia.
Solo entre 2022 y 2024, el saldo migratorio acumulado se situó cerca de los dos millones de personas. La inmigración se ha convertido además en la principal fuente de crecimiento demográfico del país.
El aumento de población se traduce inevitablemente en nuevas necesidades residenciales.
Quienes llegan a España necesitan alquilar o comprar una vivienda. Con el tiempo se forman nuevos hogares, aumenta la demanda de habitaciones y pisos y también crece la necesidad de vivienda para familias que ya se encuentran establecidas en el país.
El problema aparece cuando esa demanda aumenta mucho más rápido que la oferta.
1,2 millones de nuevos hogares frente a menos de medio millón de viviendas
Entre 2021 y 2025 se habrían formado aproximadamente 1,2 millones de nuevos hogares en España, mientras que durante ese mismo periodo se terminaron menos de medio millón de viviendas.
El resultado es un déficit acumulado cercano a las 750.000 viviendas.
El Banco de España coincide en señalar este desajuste como uno de los elementos fundamentales para entender la evolución actual del mercado.
La institución explica que el aumento sostenido de los precios reales se produce en un contexto en el que la producción de vivienda nueva ha quedado claramente por debajo de la creación neta de hogares desde 2021. También advierte de que la respuesta de la construcción continúa siendo limitada por problemas como la lentitud de los desarrollos urbanísticos, la escasez de suelo finalista, los costes de construcción y la falta de mano de obra.
En otras palabras, España necesita muchas más viviendas de las que actualmente está produciendo.
La inmigración aumenta la demanda, pero la escasez convierte esa demanda en precios más altos
Aquí se encuentra probablemente el aspecto más importante del debate.
La llegada de inmigrantes aumenta la demanda residencial, pero un crecimiento de población no tiene necesariamente que provocar una crisis de vivienda.
Si por cada nuevo grupo de hogares que se incorpora al mercado se construye una cantidad suficiente de viviendas, la presión sobre los precios puede ser mucho menor.
El propio informe que atribuye hasta un 60% de la subida de la compraventa a la inmigración subraya precisamente este punto: el incremento demográfico no habría producido necesariamente un encarecimiento de esta magnitud si la construcción hubiera respondido adecuadamente al crecimiento de la población.
La situación actual puede entenderse, por tanto, como la combinación de dos fenómenos.
España está experimentando un fuerte crecimiento de la población y, al mismo tiempo, mantiene una oferta residencial extraordinariamente rígida.
Cuando aumenta rápidamente el número de personas que buscan vivienda y el número de viviendas disponibles apenas cambia, los precios tienden a subir.
La diferencia con la gran ola migratoria anterior
España ya vivió una situación de fuerte inmigración durante los años anteriores a la crisis financiera de 2008.
Sin embargo, existe una diferencia fundamental.
Durante aquella etapa se construían más de 600.000 viviendas al año. Actualmente, la producción de vivienda nueva se mueve en niveles muy inferiores y durante los últimos años se ha situado aproximadamente alrededor de las 90.000 a 100.000 viviendas anuales.
Según el estudio del Centro Ruth Richardson, durante la etapa comprendida entre 1998 y 2008 la inmigración explicaba aproximadamente un tercio del incremento del precio de la vivienda.
Desde 2018, el efecto estimado sería considerablemente mayor precisamente porque la oferta tiene mucha menos capacidad para responder al aumento de población.
La diferencia no estaría únicamente en cuántas personas llegan, sino en cuántas viviendas se construyen para absorber esa nueva demanda.
Los precios continúan creciendo a gran velocidad
La presión sobre el mercado continúa siendo visible en las estadísticas oficiales.
Según el Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda aumentó un 12,2% interanual durante el segundo trimestre de 2026.
La vivienda de segunda mano registró un incremento del 12,9%, mientras que la vivienda nueva aumentó un 7,4%.
Estas cifras muestran que el problema de accesibilidad continúa aumentando incluso después de varios años de fuertes subidas.
La situación afecta especialmente a jóvenes, familias con ingresos medios y nuevos residentes, que compiten por una cantidad limitada de viviendas en las zonas donde se concentra la creación de empleo y el crecimiento de población.
Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Alicante, Baleares y determinadas zonas del litoral se encuentran entre los mercados donde esta presión es especialmente visible.
¿Son los pisos turísticos la principal causa?
El debate sobre vivienda suele señalar también otros factores, especialmente los alquileres turísticos.
El estudio reconoce que pueden generar efectos importantes en barrios y municipios concretos, particularmente en zonas con una elevada concentración turística.
Sin embargo, considera difícil atribuirles el incremento general de los precios registrado en todo el país.
Según los cálculos incluidos en el informe, las viviendas destinadas al alquiler turístico representarían aproximadamente el 1,3% del parque residencial español.
Esto no significa que su impacto sea irrelevante. En determinadas zonas del centro de grandes ciudades o en destinos turísticos pueden reducir considerablemente la oferta disponible para residentes.
Pero su capacidad para explicar por sí solas la evolución nacional de los precios sería limitada
¿Y los grandes fondos de inversión?
Otro de los factores frecuentemente señalados son los grandes inversores inmobiliarios.
El informe estima que las sociedades mercantiles poseen alrededor del 4,4% del parque residencial español y considera que esta proporción tampoco permite explicar por sí sola el encarecimiento generalizado de la vivienda.
De nuevo, esto no significa que grandes propietarios o fondos no puedan influir en determinados mercados locales.
La conclusión del estudio es simplemente que el desequilibrio nacional entre hogares y viviendas disponibles tiene una dimensión mucho mayor que la participación de estos actores.
No parece una repetición de la burbuja de 2008
La situación actual presenta también diferencias importantes respecto a la burbuja inmobiliaria que terminó con la crisis financiera.
Durante los años anteriores a 2008, España construía cientos de miles de viviendas adicionales cada año y el crédito hipotecario crecía de manera extraordinaria.
Actualmente ocurre prácticamente lo contrario.
Existe una demanda elevada, pero la construcción es insuficiente.
Un estudio reciente de Funcas señala que durante el anterior ciclo se terminaban alrededor de 650.000 viviendas mientras se formaban aproximadamente 350.000 nuevas familias al año. En el ciclo actual se construyen alrededor de 100.000 viviendas anuales frente a más de 200.000 nuevos hogares.
El problema actual se parece, por tanto, menos a un exceso de construcción financiado mediante crédito y más a una situación estructural de escasez.
El Banco de España también señala a la falta de oferta
Aunque el Banco de España no atribuye un porcentaje concreto del aumento de precios a la inmigración, su diagnóstico coincide en un elemento fundamental: España necesita aumentar significativamente la oferta residencial.
En su Informe Anual de 2025, el Banco de España señala que las restricciones que limitan el crecimiento de la oferta constituyen el principal factor detrás de los actuales problemas de acceso a la vivienda.
Durante la última década, la construcción no habría respondido suficientemente al incremento de la demanda, generando un desequilibrio persistente que contribuye al aumento de los precios.
El organismo identifica además problemas estructurales relacionados con la disponibilidad de suelo, la planificación urbanística y los largos plazos necesarios para desarrollar nuevas promociones.
Construir una vivienda no es una respuesta inmediata. Desde que se comienza la transformación del suelo hasta que una promoción llega al mercado pueden transcurrir varios años.
Por eso, incluso aunque la construcción aumente hoy, el déficit acumulado tardará tiempo en corregirse.
Inmigración y vivienda son dos debates que estarán cada vez más conectados
España necesita inmigración por múltiples razones económicas y demográficas.
El mercado laboral, el envejecimiento de la población y la necesidad de trabajadores en numerosos sectores hacen que la llegada de población extranjera tenga un peso cada vez mayor en el crecimiento económico español.
Pero todo aumento de población necesita también infraestructuras.
Más habitantes significan mayor necesidad de vivienda, transporte, colegios, sanidad y servicios públicos.
El problema aparece cuando la población aumenta con mucha más rapidez que la capacidad del país para ampliar esas infraestructuras.
En el ámbito residencial, los datos muestran que esta diferencia se ha vuelto especialmente significativa.
El debate sobre inmigración no puede separarse completamente del debate sobre vivienda, pero tampoco puede reducirse a afirmar que la inmigración es la causa de los precios elevados.
La inmigración incrementa la demanda. La falta de viviendas convierte ese aumento de demanda en una presión mucho mayor sobre los precios.
El verdadero desafío es construir al ritmo que crece España
La cifra del 60% ha provocado un importante debate porque refleja la magnitud que puede alcanzar el crecimiento demográfico en un mercado donde prácticamente no aumenta la oferta.
Pero la principal conclusión del estudio no debería interpretarse simplemente como un argumento contra la inmigración.
El mensaje económico es más amplio.
España está aumentando su población y creando hogares a un ritmo muy superior al que construye viviendas.
Mientras esa diferencia continúe, cualquier crecimiento adicional de la demanda, proceda de inmigración, creación de nuevos hogares nacionales, inversión o movilidad entre regiones, seguirá encontrándose con un número insuficiente de viviendas.
La solución estructural pasa necesariamente por aumentar la oferta, acelerar los desarrollos urbanísticos, facilitar la disponibilidad de suelo, reducir los tiempos administrativos y ampliar tanto la vivienda privada como la vivienda pública y asequible.
La inmigración está transformando profundamente la estructura demográfica y económica de España. El reto consiste en conseguir que las ciudades, las infraestructuras y especialmente el mercado residencial sean capaces de crecer al mismo ritmo.
Desde PRO CORP continuaremos analizando la evolución de la inmigración en España y sus efectos económicos, sociales y jurídicos, así como los cambios que puedan afectar a los extranjeros que deciden establecerse, trabajar e invertir en el país.
