Comprar vivienda en España siendo extranjero: todo lo que necesitas saber

¿Por qué invertir en vivienda en España?

La inversión inmobiliaria en España ofrece una combinación difícil de igualar en otros países. En primer lugar, el país cuenta con una amplia oferta de viviendas en distintas regiones, desde las grandes ciudades hasta zonas costeras y rurales, lo que permite adaptarse a todo tipo de presupuesto e interés. Además, el Euríbor —índice de referencia para la mayoría de las hipotecas— se ha mantenido en niveles relativamente bajos tras la estabilización post pandemia, lo que facilita el acceso a financiación con condiciones atractivas.

Por otro lado, la rentabilidad del alquiler sigue siendo elevada, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, así como en zonas turísticas del litoral mediterráneo y las islas. Muchos inversores obtienen rendimientos brutos del 5% al 7% anual, con la posibilidad de combinar el uso personal del inmueble con el arrendamiento temporal o vacacional.

La seguridad jurídica que ofrece el sistema registral español, la estabilidad institucional del país y su pertenencia a la Unión Europea son factores que inspiran confianza en los inversores extranjeros. Además, España continúa siendo un destino codiciado tanto para turistas como para residentes internacionales, lo que garantiza una demanda constante de vivienda tanto para compra como para alquiler.

Marco legal: ¿puede un extranjero comprar vivienda en España?

La legislación española permite a los extranjeros, tanto residentes como no residentes, comprar bienes inmuebles en el país sin restricciones significativas. No es necesario tener la nacionalidad ni una residencia legal previa para adquirir una propiedad. Sin embargo, el proceso conlleva una serie de requisitos formales que deben cumplirse, así como aspectos fiscales y legales que conviene considerar desde el primer momento.

Obtención del NIE: el primer paso obligatorio

Todo extranjero que desee comprar una vivienda en España debe contar con un Número de Identificación de Extranjero (NIE), que es un número personal, único y exclusivo que se utiliza para identificar al extranjero en sus relaciones con las autoridades españolas. El NIE es imprescindible para cualquier acto jurídico con trascendencia económica, como la compraventa de una propiedad, la apertura de una cuenta bancaria o el pago de impuestos. Puede obtenerse en una comisaría de policía en España o en el consulado español en el país de origen. En Pro Corp gestionamos este trámite de forma integral para nuestros clientes.

Apertura de cuenta bancaria en España

Aunque no es un requisito legal, tener una cuenta bancaria en una entidad española es altamente recomendable, ya que facilita la operativa del proceso de compra y permite cumplir con las obligaciones fiscales y notariales. Además, la mayoría de las operaciones se canalizan mediante transferencias bancarias locales, y algunos gastos como el pago de suministros o impuestos domiciliados requieren de una cuenta nacional.

Elección del inmueble y verificación legal

Una vez elegido el inmueble, es fundamental realizar una verificación legal de la propiedad. Esto incluye la comprobación de la titularidad registral, la inexistencia de cargas o hipotecas, el estado urbanístico del inmueble y la situación al corriente de pagos del IBI, comunidad de propietarios y suministros. En Pro Corp realizamos un due diligence completo para garantizar que la inversión sea segura y libre de riesgos.

Firma del contrato de arras

El contrato de arras es un preacuerdo mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a realizar la compraventa en un plazo determinado. El comprador suele entregar una cantidad (normalmente el 10% del precio total) como señal. Este contrato tiene fuerza vinculante y, en caso de incumplimiento por parte del comprador, implica la pérdida de la señal. Si el incumplimiento es del vendedor, éste deberá devolver el doble del importe recibido. Es fundamental que este documento esté redactado con asesoría jurídica profesional.

Firma de la escritura pública ante notario

La compraventa se formaliza mediante la firma de una escritura pública ante notario. En este acto se abona el precio restante y se produce la transmisión de la propiedad. El notario también verifica que todos los aspectos legales estén en orden. Posteriormente, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo cual otorga seguridad jurídica plena al comprador.

Gastos asociados a la compra

El comprador debe asumir una serie de gastos, que varían en función de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano. En líneas generales, los gastos pueden oscilar entre el 10% y el 14% del valor de compra. Estos incluyen el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano o el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) en obra nueva, además de gastos de notaría, registro, gestoría y, en caso de financiación, comisiones bancarias y tasación.

Acceso a hipoteca para extranjeros

Los extranjeros pueden acceder a hipotecas en España, incluso sin residir en el país, aunque las condiciones pueden variar en función del perfil del comprador y de la política del banco. Las entidades financieras suelen exigir una aportación inicial mayor (habitualmente entre el 30% y el 40% del precio del inmueble) si el comprador no es residente fiscal en España. No obstante, la variedad de productos financieros, sumada a un entorno de tipos relativamente estables, convierte la financiación hipotecaria en una opción viable y rentable.

Fiscalidad del comprador extranjero

Los compradores extranjeros deben tener en cuenta las implicaciones fiscales derivadas de la adquisición de una vivienda en España. Además de los impuestos asociados a la compraventa, si el inmueble no se destina a vivienda habitual, puede estar sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que grava la imputación de una renta teórica por el uso del inmueble. En caso de alquilar la propiedad, los ingresos estarán sujetos a tributación, con la posibilidad de aplicar deducciones si el país de origen tiene un convenio de doble imposición con España.

Ventajas migratorias por la compra de vivienda

Aunque recientemente se ha eliminado el visado para inversores inmobiliarios, la compra de una vivienda en España sigue ofreciendo ventajas estratégicas para quienes desean establecerse en el país. En particular, los ciudadanos iberoamericanos se benefician de un plazo reducido de tan solo dos años de residencia legal y continuada para acceder a la nacionalidad española, frente a los diez años que se exigen a la mayoría de los extranjeros. Esto convierte la inversión en vivienda en una puerta de entrada legítima y estable a Europa, tanto desde una perspectiva personal como familiar.

Conclusión

Comprar una vivienda en España siendo extranjero es una decisión estratégica con múltiples beneficios. Permite no solo asegurar una inversión patrimonial sólida y rentable, sino también abrir las puertas a una residencia legal en uno de los países más atractivos del mundo para vivir. En Pro Corp, ponemos al servicio de nuestros clientes iberoamericanos un equipo multidisciplinar de abogados e intermediarios inmobiliarios que les acompañan en cada paso del proceso: desde la obtención del NIE hasta la firma notarial, incluyendo la verificación legal del inmueble, el análisis fiscal y la tramitación de visados o residencias si fuera necesario. Apostar por España es apostar por calidad de vida, estabilidad jurídica, acceso a Europa y una oportunidad de crecimiento personal y familiar. Y en esa apuesta, es esencial contar con aliados confiables y expertos que garanticen que todo se haga correctamente desde el inicio.